Главная  >>  Недвижимость

Одним из наиболее часто встречающихся видов гражданско-правовых отношений считается аренда помещений. В Гражданском кодекс е РФ отдельно не выделено нежилые помещения, как объекты арендных отношений, а указано, что они имеют общее значение -  «здание». В понятие входит вся цепочка нежилых (культурных, производственных) и жилых (дома) сооружений. Учитывая это, необходимо дополнительно указать на тот факт, что жилые дома при арендных отношениях могут использоваться лишь юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК). Необходимо акцентировать внимание на том, что нежилое помещение по своей сути может указывать на часть здания или целое построение.

Аренду нежилого помещения необходимо четко прописать в договоре: где находится здание, которое сдается, общая численность и площадь комнат, которые сдаются в аренду, а также остальные характеристики технического характера помещения. В том случае, когда помещение, которое сдается в аренду, имеет не одну комнату, либо сдаваемые помещения выступают в роли основных, а часть из них являются вспомогательными, в дополнение к договору должен быть составлен план-схема помещения, где четко будут прописаны данные детали.

Немаловажное значение имеет включение в структуру договора аренды данных, которые дают возможность четко определить, какое именно помещение будет сдаваться в аренду, и это имеет огромное значение, ведь в Кодексе (п. 3 ст. 607) четко указано, что данный критерий влияет на заключение договора. В том случае, когда сдаваемое здание находится в многоэтажном доме, и оно является не единственным нежилым помещением в нем, для того чтобы выделить данное помещение, в обязательном порядке в договоре аренды необходимо указывать  нумерацию, если она существует, и этаж.

Большое значение во время сдачи в аренду нежилого помещения, которое связанно с земельным участком, принадлежит определению в договоре аренды порядка для пользования арендатором вышеуказанным земельным участком. Необходимо учесть, что к договору аренды прикладывается план-схема земельного участка. Во многом право пользования земельным участком будет зависеть от арендодателя нежилого помещения (собственник он или нет). В первом случае целый участок земли либо конкретная его часть может быть представлена в аренду или имеет другое основание, которое прямо прописано в договоре аренды помещения. Но в том случае не обязательно определять прядок пользования участком земли. Если договор аренды не регулирует данный вопрос, арендатор имеет прямо использовать только ту часть земельного участка, которая будет  необходима для использования нежилого помещения, на протяжении срока предоставленного для аренды (п. 2 ст. 652 ГК).

Во втором случае арендатор получает правомочия собственника нежилого помещения в связи с пользованием земельным участком, где находится здание, но только в том случае, если данный критерий не станет противоречить прописанным условиям использования участка, которые определены в законодательном порядке либо в договорном порядке.  

В Гражданском кодексе (статья 653) установлено правило использования земельного участка, где располагается помещение, которое арендуется: арендатор имеет право пользоваться частью участка, которая будет нужна для эксплуатации помещения даже после того, как была произведена продажа участка земли собственником третьему лицу.

В конкретном случае законодателем указан только один из имеющихся способов отчуждения участка земли - это продажа, а все остальное не берется во внимание (наследование, мена, дарение). Но имеется предположение, связанное с последствиями  правового плана: в последних случаях необходимо учитывать правила статьи 653 ГК, где речь идет о сохранении права пользования участком земли за арендатором.

Общее правило действует и на собственника, так как он выступает в роли арендодателя нежилого здания. Но арендодателями могут выступать и лица иного характера, как юридические, так и физические, которые имеют на то полномочия. В пункте 2 статьи 295 и пункте 1 статьи 297 ГК учреждения и предприятия, которые имеют в своем оперативном или хозяйственном ведении помещения нежилого фонда, могут самостоятельно быть арендодателями, но при этом должны получить согласие владельца помещения или лица, его заменяющего.

С момента вступления в законную силу перечисленных положений с 01.01.1995 года комитеты, управляющие имуществом, утратили возможность выступать в роли арендодателей нежилых помещений, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Ранее данное право предоставлялось им Указом Президента Российской Федерации от 1992 г. под номером 1230 «О регулировании  отношений аренды и приватизации имущества муниципальных и государственных предприятий, которое сдается в аренду».

В связи с этим сложно согласиться с авторами, утверждающими, что предприятия, которые имеют право оперативного управления или же хозяйственного ведения, не имеют права заключения договора аренды, так как подписывать его может лишь специально предназначенный для данной цели комитет по управлению имуществом, выступающий в роли титулодержателя.

Обратите внимание вот на что. ГК предусматривается факт оперативного управления или хозяйственного ведения и, как результат, создаются лишь предприятия государственного и муниципального значения, а семейные или же индивидуальные предприятия, которые создали юридические лица и ведут полное хозяйствование, до 01.07.1999 года должны быть преобразованы в особую организационно-правовую форму, которая указана в новом ГК РФ, либо вообще ликвидированы. До того, пока они не преобразованы или не ликвидированы, к предприятиям применяются нормы, которые основываются на праве оперативного управления (пункт 5 статьи 6 Федерального закона «О действии и введении в действие первой части Гражданского кодекса РФ»). Как результат, норма, связанная с арендой помещений нежилого характера, при условии предварительного согласия владельца, на протяжении ограниченного времени действительна и относительно указанных выше организаций и предприятий.

Правоотношения, связанные с арендой помещений, остаются в силе даже в том случае, когда осуществляется переход права собственности (оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненного владения) другому лицу, в связи с тем, что это не способствует расторжению или изменению договора аренды. Во время преобразования юридического лица обязанности и права на нежилое помещение должны перейти правопреемнику. Здесь задействована норма гражданского права, связанная с правопреемством юридических лиц (статья 58 ГК). Кроме этого, взято во внимание положение относительно договора аренды и сохранения его юридической силы (статья 617 ГК). Когда происходит ликвидация юридического лица, то применяется общее правило и заканчивается аренда, за исключением тех ситуаций, в которых на иное юридическое лицо возлагается юридическая обязанность исполнить обязательства прежнего юр.лица (статья 61 и 419 ГК). В том случае, когда договор аренды заключался в пользу третьего лица, он остается в силе даже после ликвидации юридического лица, но только в том случае, когда третья сторона пожелала и дальше пользоваться правом, указанном в договоре аренды.

Как указано в пункте 1 статьи 615 Кодекса, арендатор обязан  использовать помещение, которое он арендует в четком соответствии с теми условиями, которые указаны в договоре, если они четко не оговорены, то по назначению.  Если данное правило будет нарушено, то арендодатель вправе расторгнуть договор и потребовать у нарушителя возмещение приученного вреда.

Отличительной особенностью аренды недвижимого имущества от общего понятия аренды выступает размер арендной платы, в особенности для помещений нежилого значения. Этот фактор считается одним из существенных условий для заключения данных сделок (ст. 654 ГК). Если в договоре не прописан размер платы, то такая аренда является не заключенной и, как результат, не влечет никаких последствий юридического характера, но только в случае, когда стороны не подписали дополнительное соглашение и не прописали в нем размер арендной платы, либо пересмотрели условия договора и указали четкую арендную плату. В таких случаях заключение договора аренды считается заключенным с того момента, когда сторонами был урегулирован вопрос об арендной плате.

Необходимо обратить внимание на то, что арендная плата, которая установлена в договоре аренды за использование нежилого помещения, в обязательном порядке должна включать в себя и стоимость за использование земельного участка, если  нежилое помещение имеет непосредственную связь с участком земли, на котором стоит. Данное положение действительно в том случае, когда договор аренды или законодательные акты не предусматривают иные нормы. Если договор аренды нежилого помещения установил арендную плату за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется, исходя из фактического размера, передаваемого в аренду нежилого помещения.

Необходимо не забывать и о сроке действия договора аренды. В связи с тем, что в настоящее время исключены четкие сроки заключения аренды нежилых помещений, договоры такого характера можно заключать на неограниченный срок. В том случае, когда в договоре отсутствует четко определенный срок действия договора, он считается таким, что заключен на неопределенный срок. В данном случае любая сторона вправе расторгнуть договор, но при этом должна за три месяца уведомить вторую. Необходимо учесть, что предупреждение такого характера направляется второй стороне в письменной форме. Кроме этого его можно изменить или же предусмотреть законодательным актом.

Законодательство, которое действовало раньше, предоставляло возможность заключать аренду на длительной основе, но когда был введен в действие Указ Президента Российской Федерации, от 14 октября 1992 года за номером 1230, комитетам по управлению были предоставлены полномочия, благодаря которым они смогли выступать в роли арендодателя во время сдачи помещений нежилого характера из муниципального и государственного имущества. После этого появлялся вопрос, связанный с судьбой договоров аренды, которые были заключены ранее. Эта проблема, пусть немного и неоднозначно, но все же была решена в пункте  2 самого Указа: «договора аренды, которые были заключены до того, как введен в действие Указ, остаются в силе, пока не окончится срок аренды, но в обязательном порядке они должны быть переоформлены до  1 января 1993 года» (пункт 12 Указа)». Во время переоформления не допускалось изменений условий договора, который был ранее заключен. Договоры признавались недействительными либо незаключенными лишь в судебном порядке.  Из вышеуказанного можно сделать однозначный вывод о том, что договора аренды, которые были непереоформлены и заключены до 14 октября 1992 года, остаются в силе, но только в случае, когда к моменту вступления в законную силу положения первой части Гражданского кодекса о праве оперативного управления и хозяйственного ведения (до 1.01.1995 года) они в судебном порядке признаны недействительными. При вступлении в силу положений, указанных выше, договоры могут оставаться в силе, но лишь в случае, что они были подтверждены комитетами, связанными с управлением имуществом.

В связи с вышеуказанным, необходимо учесть еще один немаловажный факт. Зачастую происходит необоснованное расширение круга полномочий комитетов по управлению имуществом. К примеру, Комитетом по управлению госимуществом Дагестанской Республики, в разъяснении, связанном с арендой нежилых помещений от 10.10. 1995 г. определено, что: «договор аренды в роли единственного арендодателя считается комитетной прерогативой с 27.12. 1991 г.». Это является противоречивым в отношении Указа и положений Гражданского кодекса. Тогда как не требуется получения согласия от комитета, в данном случае происходит обратная ситуация - лишь одно комитетное согласие для того, чтобы предприятия могли самостоятельно заключать договор аренды.  

Во время аренды нежилых помещений необходимо обсуждать и вопрос, который связан с арендаторами. Нужно  учитывать, что арендатор должен использовать помещения нежилого фонда четко следуя условиям договора, а если данный пункт не прописан в договоре, то следовать из их назначения (ст. 615 ГК). Арендатор имеет право заниматься субарендой помещений, либо используя другие способы передачи обязанностей и прав договора третьему лицу, при этом получив согласие  арендодателя и четко следуя букве закона.

В таком случае нельзя заключать договора субаренды на сроки, превышающие аренду. Если помещение, которое арендуется, используется не по назначению, это считается веским основанием для того, чтобы расторгнуть договор и возместить причиненные убытки (если того потребует арендодатель).

И вот еще некоторые особенности, связанные с арендой нежилых помещений. Договор аренды помещений нежилого фонда заключается письменно, при этом его обязательно должны подписать обе стороны, проходит государственную регистрацию, но лишь в случае, когда аренда составляет больше года. В связи  с тем, что текст Гражданского кодекса (пункт 2 статья 651) содержит в себе термин «не меньше года», нужно считать, что аренда нежилых помещений также подлежит госрегистрации, если она заключена на срок меньше года.

В статье 6 Федерального закона «По введению в действие 2 части ГК РФ» до того момента, пока не внедрен федеральный закон о правах регистрации на недвижимое имущество, остается действительным порядок регистрации и заключения сделок с недвижимостью.

В связи с тем, что на законодательном уровне не закреплено регистрирование договора недвижимости, как одного из наиболее главных условий действительности данного вида сделок, то обязательная регистрация договора об аренде помещений нежилого фонда станет нужной только после того, как вступит в силу закон, связанный с регистрацией права на недвижимость. Он и поможет в определении порядка и условий регистрации сделок данного характера, а также избавит от распространенных ошибок.  

Необходимо учесть еще одну немаловажную часть в аренде нежилого помещения, когда в момент заключения договора либо после того, как он уже был заключен, помещение актом передается арендатору. Вместо акта передачи разрешено составление и другого, схожего по назначению документа. Это может быть соглашение или же протокол, который в обязательном порядке подписывается сторонами. Все достаточно просто, сложного нет ничего. Данное положение могут изменить стороны в договоре об аренде либо же этот пункт прописывается в законодательном порядке. После того, как закончится срок аренды, и договор прекратит свое действие помещение необходимо возвратить арендодателю с соблюдением нужных процедур. Если стороны уклоняются и не выполняют необходимые требования, данный факт рассматривается в качестве отказа от исполнения обязательств, указанных в договоре.

И в конечном итоге, в Гражданском кодексе Российской Федерации  имеются критерии норм об аренде, а также и специальные нормы, связанные с урегулированием определенных видов аренды, а также аренды сооружений и зданий. В статье 625 ГК общие критерии норм аренды используются к ее определенным видам, так как нормы Гражданского кодекса не предусматривают аренду, то есть специальные нормы аренды в конкретном случае обладают приоритетом над общими. В связи с тем, что «здание» имеет несколько широкое смысловое значение и в полной мере может охватить понятие «нежилое помещение», нелегко согласиться с точкой зрения, что «аренда нежилых помещении (вторая часть  Гражданского кодекса РФ.) отсутствует, в связи с этим происходит применение общих правил к перечисленным правоотношениям в полной мере».  

 

Внимание! Эти данные могли устареть! Для актуальных консультаций по недвижимости нужно обратиться в юридическую службу агенства недвижимости или к профессиональному юристу.

Sorry, your account does not have access to post comments.