Главная  >>  Недвижимость

Современное состояние нашего общества подталкивает многих людей на поиски дополнительных видов заработка, во многих случаях, чтобы обеспечить себе хотя бы сносные условия существования. Жилые помещения сдавались в поднаем и раньше, но процесс не носил такого массового характера.

Действующее законодательство различает жилое помещение на праве собственности и жилое помещение, предоставленное по договору. Собственник может сдать жилое помещение внаем. Лицо, имеющее жилое помещение по договору социального найма, может сдать его в поднаем. Нельзя сдавать в поднаем специализированное жилое помещение (служебное, в маневренном фонде или общежитии и т.п.).

В связи с этим следует иметь ввиду, что собственник действует в первую очередь на основании гражданского законодательства, а договор поднайма относится к сфере жилищного права.

Однако, несмотря на все различия этих отношений, есть то общее, что следует учитывать, чтобы не лишиться жилья или не понести существенные убытки.

При сдаче жилого помещения в поднаем (наем) должно соблюдаться требование о его целевом использовании. Жилое помещение предназначено для проживания. Нарушение данного правила может привести к его изъятию, что существенным образом отразится на положении гражданина.

Сдавать помещение можно только на основании договора. Его наличие свидетельствует о законности намерений сторон. Отсутствие же договора лишает стабильности возникшие отношения. С одной стороны, наниматель полностью зависим от воли наймодателя, который в любое время может заявить требование о выселении жильцов. С другой стороны, постояльцы могут вернуть помещение в таком состоянии, что никакие доходы не покроют его восстановление, а затраты невозможно будет возместить.

Законом предусмотрена письменная форма договора найма (поднайма) жилого помещения. Однако в целях гарантии безопасности нельзя упускать возможности заверить договор у нотариуса. Жизнедеятельность человека напрямую связана с обеспеченностью его жильем. Жилищные отношения зачастую носят циничный характер – добиться своего любыми методами и средствами.

Законодатель установил ряд условий, которые в обязательном порядке включаются в договора такого вида. Эти условия называются существенными.

В обязательном порядке в договоре должны быть указаны его участники и сам объект договора. Сторонами договора могут быть только физические лица. С юридическими лицами может быть заключен договор аренды или иной договор.

Для идентификации сторон необходимо указать их подробные паспортные данные. Это позволяет не только выполнить требование закона, но и дает возможность в случае возникновения спора обратиться с претензией к надлежащему ответчику.

Сдавать в наем (поднаем) можно только жилое, изолированное, пригодное для постоянного проживания помещение. Не могут быть объектом жилищного найма жилые комнаты на морских, речных судах, в транспортных средствах, сборно-разборном вагоне и т.п., поскольку не являются недвижимым имуществом. Пригодность определяется соответствием техническим и санитарным требованиям. Такие требования установлены в постановлении Правительства от 28.01.2006 г. № 47.

Поскольку договор заключается по поводу жилого помещения, то необходимо подробно его описать. Насколько детальнее будет описание, настолько реальнее будет взыскать убытки в полном объеме, если имуществу будет причинен ущерб.

Необходимо указывать срок действия договора. Для договора найма устанавливается его предельная продолжительность – 5 лет. Если же срок не указан, то договор считается заключенным на эти 5 лет. Срок договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливается сторонами. Если же он не определен, то договор считается заключенным на один год. Заключение краткосрочного (до 1 года) договора жилищного найма налагает на нанимателя ряд ограничений. К примеру, он не получает преимущественного права на перезаключение такого договора, не может сдать помещение в поднаем.

Наем жилья является возмездным договором – помещение предоставляется за плату. Сроки и размер оговариваются сторонами. Размер платы может быть ограничен, если такие ограничения установлены законом. Однако это положение малоприменимо на практике. Установив предельно допустимую плату за наем жилого помещения, можно заложить «недостачу» в сумму за наем предоставляемого имущества.  

При определении размера оплаты за нанимаемое помещение необходимо обязательно договориться о том, кто будет оплачивать коммунальные услуги, производить капитальный и текущий ремонт. Закон предусматривает их производство в качестве обязанности наймодателя, но допускает изменение этого порядка по соглашению сторон.

Размер оплаты напрямую связан с вопросом уплаты налогов. Величина налога, конечно же, будет меньше, если в договоре зафиксировать минимальную стоимость. Но такое решение нельзя считать правильным. Истребовать в судебном порядке от нанимателя (поднанимателя), в случае возражений с его стороны, можно будет только ту сумму, которая указана в договоре.

Немаловажное значение имеет и фиксация в договоре определенной страховой суммы. Она позволит наймодателю обеспечить себе некую гарантию в случае, если другая сторона будет недобросовестно исполнять свои обязанности. Например, при расставании выяснится, что испорчены бытовые приборы, есть неоплаченные счета и т.п.

Если квартира сдается с обстановкой, то желательно составить опись имущества и его состояние. В этом случае в договоре должно быть указано о ее наличии, сама опись также подписывается сторонами.

Значимым для наймодателя моментом является вопрос о проживании в жилом помещении других, кроме нанимателя, лиц. Особенно актуально это становится в связи с принятием закона об ужесточении ответственности хозяев «резиновых» квартир. Таких жильцов нужно указывать в договоре. Для вселения других лиц, в качестве постоянно проживающих вместе с нанимателем и не указанных в договоре, требуется согласие наймодателя и всех других лиц, вселенных в качестве постоянно проживающих. Не требуется такое согласие при вселении несовершеннолетних детей.

Сдавая жилое помещение необходимо иметь в виду, что закон не требует получения согласия наймодателя при вселении временных жильцов. В этом случае требуется лишь его предварительное уведомление. Отказ во вселении возможен при условии, что в результате будут нарушены требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Требование о соблюдении нормы распространяется и на договор поднайма.

Жилищные отношения являются настолько важными в жизни каждого человека, что любые ущемления его прав становятся потрясением. А нюансов и тонкостей в этом деле предостаточно. Поэтому даже обращение к нотариусу за удостоверением сделки жилищного найма не может служить гарантией полной безопасности. Поэтому следует обращаться за помощью к профессионалам. Предложений в избытке. Встает новая проблема – проблема выбора. И это тема отдельного разговора.

 

 

Sorry, your account does not have access to post comments.