Главная  >>  Недвижимость

В понятие «утраты прав на жилое помещение» вкладывают два, не во всём тождественных смысла. В широком смысле слова под утратой прав понимают все предусмотренные законом ситуации выселения человека, без предоставления ему какого-то другого жилого помещения. А в равной степени, и добровольное сложение прав на жилое помещение по собственной инициативе. Согласно действовавшей в Жилищном Кодексе РСФСР статье 100,  должно было быть предоставлено жилое помещение в случае признания ордера недействительным. Помимо этого, статья 18 закона РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. регламентировала расторжение договора аренды в случае невнесения арендной платы более полугода. Договор расторгался в судебном порядке, и арендатор подлежал выселению. Исключение составляло выселение из жилищного фонда, принадлежавшего различным государственным или муниципальным структурам.

В узком понимании этого термина прекращение права на жилище наступало в случае длительного отсутствия без уважительных причин в занимаемом помещении лица, имеющего право на проживание в нём. Положения этого закона не распространялись на граждан, занимавших помещение без документально подтверждённых оснований, их претензии на жилое помещение были безосновательны. Действие этой законодательной нормы не распространялась на других лиц, проживавших в данном помещении. Договор мог быть изменён, и нанимателем жилого помещения мог быть признан другой член семьи взамен отсутствующего. Признание лицом утраты прав на квартиру возможно только в судебном порядке. Суд может принять во внимание причины отсутствия лица в занимаемом помещении и признать эти причины уважительными, при рассмотрении дела.

Утрата прав на жилое помещение происходит в ситуации расторжения договора найма. В этом случае прекращаются все права, как нанимателя, так и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое расторжение договора найма может произойти как по воле нанимателя, так и против неё. У нанимателя есть безусловное право потребовать расторжения договора найма жилого помещения. Это не зависит от наличия или отсутствия задолженности по квартплате или плате за коммунальные услуги. Это требование является обязательным для административных или жилищных органов. Расторжение накладывает на нанимателя и совместно с ним проживающих лиц обязанность освободить занимаемое жилое помещение в реально обоснованный период времени. В случае неисполнения распоряжающиеся жилым помещением органы имеют право и обязанность произвести выселение принудительно.

В случае выезда нанимателя и совместно с ним проживающих лиц на новое место жительства договор расторгается после выезда. В подобной ситуации действует принцип презумпции, и права нанимателя, равно как и членов его семьи, на жилое помещение прекращаются автоматически. Из этого следует, что если выехавшие из помещения не признают расторжение договора найма и требований о выселении, то им предстоит доказывать отсутствие самого факта выезда в другое место на постоянное жительство. Такое положение вещей не стало менее существенным и после вступления в действие закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский процессуальный кодекс РСФСР» от 27октября 1995 года.

Одного только намерения проживающих в квартире лиц выехать на новое место жительства недостаточно для расторжения договора и иска о выселении. Новая редакция ст. 89 ЖК регламентирует порядок и последовательность юридических действий в этой ситуации. Для осуществления каких-то действий нужны не декларативно высказанные намерения выехать на новое место жительство, но конкретные действия направленные на осуществление этого намерения. К таковым действиям можно отнести как и формального характера процедуры – выписка, оформление перевода по службе, оформление разного рода документов, так и конкретные действия – освобождение части помещения, отправка вещей и контейнеров по новому адресу, выезд членов семьи. В обязательном порядке следует принимать во внимание, получил ли человек регистрацию по новому месту жительства, получил ли жильё, принят ли на работу и тому подобное. Все сложности сбора доказательной базы суд возлагает на истца. Не ответчик должен отчитываться  в своих намерениях сменит место жительства, а наймодатель должен доказывать в суде подлинность таких намерений. Приводить факты, аргументы и письменные обязательства нанимателя или членов его семьи выехать из занимаемой ими квартиры в определённые сроки. Суд обязан проанализировать всю совокупность доказательств и принять во внимание все обстоятельства дела. Всё это было вменено в обязанности суду ещё старым от 3 апреля 1987 года, но не потерявшим актуальности постановлением Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства».

Важнейшим моментом, разграничивающим действия статьи 89 и части 2 статьи 60 Жилищного Кодекса РСФСР, является добровольный выезд на новое место постоянного проживания, работы или учёбы. Это в равной степени касается как нанимателя, так и членов его семьи. Положениями двух статей одновременно руководствоваться нельзя. Согласно части 2 статьи 60 – отсутствие нанимателя или членов его семьи по месту постоянного проживания является временным и подразумевается их намерение вернуться в занимаемое жилое помещение. Сроки такого возвращения в статье оговорены. Право на альтернативное жилое помещение возникает только в особо оговоренных случаях, обусловленных характером и обстоятельствами работы. Во всех иных случаях, если возникло законное право на другое жилое помещение – это становится причиной для вступления в действие ст. 89 ЖК.

Но в судебной практике нередко встречается ошибочное применение двух разных статей одновременно. Две эти взаимоисключающие статьи применяются в мотивировочной и резолютивной части одного и того же судебного решения.

Рассмотрим наиболее типичный пример из судебной практики и проанализируем в целом правоприменительную ситуацию в вопросах утраты прав на жилое помещение.

Кугарчинский леспромхоз Республики Башкортостан обратился с исковым заявлением в суд к гражданину Р. и потребовал признать этого гражданина утратившим безвозвратно  правовые основания на проживание в занимаемой им квартире. В качестве аргументации иска заявлялось, что ответчик отсутствует в предоставленной ему квартире более одного года, не зарегистрирован (не прописан) в ней, не следит за сохранностью жилого помещения и привёл его в малопригодное для жизни состояние, о при этом использует квартиру для хранения своих вещей. Кугарчинский районный суд Республики Башкортостан на основании этих фактов принял решение в пользу истца и лишил гражданина Р. прав на его жилое помещение. С последующим выселением. В мотивировочной и в итоговом определении судебной инстанции фигурировали статьи 60, 61 и 89 Жилищного Кодекса РСФСР. Президиум Верховного суда Башкирии в порядке надзора отменил это судебное решение. Основанием отмены послужило то, что решение было вынесено на основании двух совершенно разных норм закона.

Но наиболее разумным и рациональным подходом было бы подойти к рассмотрению данного дела с позиций Жилищного Кодекса РСФСР, требований, содержащихся в статьях 43, 47, 53, 54. Другими словами, было или нет законное право у гражданина Р. на занимаемое им жилое помещение. Такое право могло возникнуть даже при отсутствии регистрации (прописки). Но руководствуясь статьёй 54 Жилищного Кодекса, наймодателю следовало изменить само основание для предъявления исковых требований с части 2 ст.60 на статью 89 ЖК РСФСР.

Главным обстоятельством, которое принимают в расчёт суды при рассмотрении дел об утрате прав на жилое помещение, является факт длительного непроживания ответчика в данном помещении без выяснения причин отсутствия и правовых оснований для его проживания в другом жилище. Суд руководствуется частью 2 статьи 60 ЖК. Аналогичного типа ошибки нередко встречаются при разрешении жилищных споров при расторжении супружеских отношений. Главным критерием суды принимают наличие формальной регистрации (прописки) и признают право на жилую площадь супруга, более на ней не проживающего. При этом не принимается в расчёт тот факт, что если нет обстоятельств, предусмотренных в ст. 54 ЖК, то само по себе наличие регистрации (прописки) не влечёт безусловного права занимать жилую площадь.

Само по себе изменение жилищных условий ведёт лишь к частичной утрате прав на занимаемое ранее жилое помещение. Это так называемое «переселение с предоставлением другого помещения, и оговорено это в  статьях 83, 91, 94, 107 и части 2 статьи 95 Жилищного Кодекса. Чаще всего речь идёт о получении нового жилья в порядке улучшения жилищных условий. Но сам по себе факт обладания новой жилплощадью не влечёт автоматического обязательства нанимателя, равно как и совместно проживающих с ним членов его семьи выехать из занимаемого ими жилого помещения. Конечно, если они не принимали на себя ранее такого обязательства в письменной форме. Пленум Верховного Суда от 3 апреля 1987 г. разъяснил порядок переселения нанимателя и членов его семьи в ситуации предоставления нового жилья.

Изрядное количество ошибочных решений также выносится судами при рассмотрении дел о приватизации жилья. Основной камень преткновения тут заключается в вопросе о даче согласия на приватизацию со стороны членов семьи и прочих имеющих правовые основания на проживание на данной жилплощади или в данном жилом помещении.

Основываясь на рассмотрении конкретного дела, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что своё согласие на приватизацию жилья должны давать не только члены семьи, фактически на данный момент времени проживающие на данной жилплощади, но и другие лица, членами семьи не являющиеся, но имеющие равное с нанимателем жилья право на жилплощадь в данной квартире. Такое согласие также необходимо и в той ситуации, если эти лица в данный момент времени на данной жилплощади не проживают по уважительным причинам.

Здесь есть спорные моменты, которые можно истолковать неоднозначно. От лиц, по неуважительной причине некоторое время не проживающих в приватизируемой квартире, согласия на приватизацию не требуется. Но это не согласуется с положениями статей 60, 61 ЖК РСФСР. То, что гражданин временно отсутствует в приватизируемой квартире даже и без уважительных причин, никак не отменяет его прав и не является поводом для ущемления его законных интересов. А временное непроживание в жилом помещении далеко не всегда приводит к утрате прав на это жилое помещение. Для того, чтобы такая утрата прав состоялась, необходимо судебное решение, и гражданин только тогда лишится прав на жилое помещение, когда это судебное решение будет вынесено надлежащей судебной инстанцией. В этом контексте совершенно нелогичной выглядит ситуация, что согласие на приватизацию жилья требуется только от лиц, чьё отсутствие подтверждено причинами, признанными уважительными. И очень много вопросов возникает о том, кто и по каким критериям будет определять уважительность (или не уважительность) причин отсутствия и их временные рамки.

Мало того, так ещё и при признании гражданина, не приобретшим право на жилое помещение при приватизации, он подлежит выселению в судебном и административном порядке, чего просто не могло быть в доприватизационную эпоху.

По действующей статье 99 Жилищного Кодекса РСФСР подлежат выселению в административном порядке с санкции прокурора лица, занявшие жилые помещения самоуправно. Под самоуправным занятием жилого помещения понимается вселение туда без санкции уполномоченных на то административных органов или компетентных должностных лиц. При этом, согласно статьям 42, 43, 44 ЖК РСФСР, вселение не квалифицируется как самоуправное, если поставлено под сомнение компетентность должностных лиц и административных органов, санкционировавших занятие данного жилого помещения. Это классифицируется как занятие помещения без должных правовых оснований, и решение принимается исключительно в судебном порядке.

Основаниями для рассмотрения дел в судебном порядке является нарушение требований статей 47, 53. 54 ЖК. Лица, проживающие на жилплощади без должных правовых оснований,  могут быть выселены и потерять право на занимаемое жилое помещение.

Сложившаяся правоприменительная практика развивается в не совсем правильном направлении. Все дела, где речь идёт о проживании на занимаемой жилплощади без должных правовых оснований, принимаются к рассмотрению и квалифицируются судами как иски к гражданам, не приобретшим прав проживания в занимаемом помещении по результатам приватизационного процесса. Даже если такая судебная практика и не вступает прямым образом в противоречие с законом, то по ряду формальных признаков она не совсем соответствует статьям жилищного кодекса, регламентирующим выселение. Это просто юридически неправильно – рассматривать подобные дела с формулировкой признания граждан «не приобретших прав на проживание в данном помещении». Юридически грамотно будет рассматривать подобные дела о выселении граждан, как занимающих квартиры без должных на то правовых оснований.

Рассматривая весь массив делопроизводства в этой сфере в середине 90-х годов в Республике Башкортостан, приходим к выводу, что районные и городские судебные инстанции часто неправильно классифицируют гражданские правоотношения. Дела рассматривают в отношении граждан, как не приобретших прав на занимаемое ими жилое помещение. Положения статьи 90 Жилищного Кодекса РСФСР применяются здесь ошибочно, Следует чётко разграничивать сферы применения статей 94 – 96 и статьи 90 ЖК,  где в первом случае рассматриваются более узкие и частные случаи, а в статье 90 даётся обобщённое и расширенное толкование норм права.

Также, в принципе, нельзя считать правильной ситуацию, когда в одном и том же судебном  решении содержатся одновременно отсылки и к ЖК РСФСР и к Жилищному Кодексу Республики Башкортостан, вступившего в действие в 1994 году. При этом игнорируется целый ряд существенных несоответствий между двумя этими документами и отдельные противоречия с текущим законодательством Российской Федерации.

Нередки случаи отмены судебных решений вышестоящими судебными инстанциями в связи с отсутствием правовых оснований на проживание в занимаемом жилом помещении. Это обусловлено неправильным толкованием и применением норм Жилищного Кодекса РСФСР.

Рассмотрим некоторые судебные прецеденты. Гражданка З. обжаловала в судебном порядке действия администрации Кировского района города Уфы, отказавшей ей в переоформлении лицевого счёта за пользование квартирой (в соответствии со статьёй 88 ЖК РСФСР – изменение жилищных правоотношений). Свои требования она аргументировала тем, что с 1984 года проживала на данной жилплощади на правах члена семьи гражданина В., вела совместное хозяйство, ухаживала за больной матерью В. вплоть до её смерти. Но администрация Кировского района выступила со встречным иском к гражданке З., требуя признать таковую «не приобретшей законных прав на занимаемую ей жилплощадь», с последующим её выселением. Свой иск администрация обосновала тем, что гражданка З. вселена и прописана на занимаемую ей жилплощадь только в 1992 году для осуществления опекунских функций. Опекунские обязанности гражданки З. после смерти матери В. прекратились и, по мнению администрации, она подлежит выселению с занимаемой жилплощади без предоставления ей другого жилья. Кировский районный суд вынес решение в пользу администрации и иск гражданки З. к администрации Кировского района оставил без удовлетворения. Гражданка З. была признана не приобретшей права на занимаемоё жильё и подлежащей выселению без предоставления другого помещения

Это решение было оставлено в силе вышестоящей судебной инстанцией – Судебной коллегией по гражданским делам Республики Башкортостан. В мотивировочной части коллегия отметила, что утверждения гражданки З. о совместном проживании и ведении домашнего хозяйства не могут иметь существенного правового значения, так как гражданка З. была прописана на жилплощади только для выполнения опекунских обязанностей по решению суда от 15 июля 1992 года. И это решение впоследствии было отменено постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан.

В окончательном итоге высшей судебной инстанцией были отменены и решение суда, и определение Судебной коллегии. Основанием для отмены судебного решения, Президиум Верховного суда республики признал следующие, не учтённые предыдущими судебными инстанциями обстоятельства – осталось неисследованным утверждение истицы о проживании на занимаемой жилплощади на правах члена семьи с 1984 года. Также не учтены положения статьи 54 ЖК РСФСР, равно как и дополнения к этой статье, произведённые Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года.

Верховной судебной инстанцией был проанализирован большой массив дел жилищной тематики. В комментариях Президиума Верховного суда Республики Башкортостан было отмечено, что дела подобного рода, где речь идёт о выселении лиц, проживающих в жилом помещении без должных на то правовых оснований, равно как и всё, что истолковывалось в виде неприобретения прав на жилое помещение, следует рассматривать, принимая во внимание всю совокупность обстоятельств.  Правовые основания для вынесения судебных решений содержатся в статьях 41 – 42, 47, 53, 54.Жилищного Кодекса РСФСР. А исковые требования по признанию ордера на жилое помещение недействительным, должны предъявляться  по статье 48 ЖК РСФСР, но не по статье 90 ЖК.

 

по материалам: www.portal-law.ru

 

Внимание! Эти данные могли устареть! Для актуальных консультаций по недвижимости нужно обратиться в юридическую службу агенства недвижимости или к профессиональному юристу.

Sorry, your account does not have access to post comments.