Главная  >>  Недвижимость

 

 

 

Согласно статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4.07.1991 (с дополнениями и изменениями) люди, пользующиеся жилыми помещениями в государственных и муниципальных домах, принадлежащих жилищному фонду, могут сделать их своей собственностью. Жилые помещения даются им в совместную собственность или в собственность одного из граждан согласно редакции от 20 июля 1994 года.

Каждый член семьи, которому ещё не исполнилось восемнадцати лет, может быть совместным собственником помещения, в котором он проживает или не быть им, согласившись с правом приватизировать жильё остальными гражданами или одним из них. В соответствии с седьмой статьёй закона о приватизации жилья (редакция от 20.07.1994) несовершеннолетний член семьи, как проживающий в квартире в момент оформления её приватизации, так и не проживающий, но имеющий право на пользование этой жилплощадью при приватизации, обязательно должен быть включён в число собственников наряду с другими, совершеннолетними членами семьи.

Несовершеннолетние члены семьи могут не включаться в список сособственников только в случае их личного отказа и при наличии разрешения на это органов опеки и попечительства (в соответствии с решением коллегии Комитета Российской Федерации №4 от 18.11.1993 года и согласно пункту 3 положения о бесплатной приватизации жилья в Российской Федерации). Такая норма исходит из пункта 2 статьи 37 Гражданского Кодекса РФ, согласно этой статье, опекун, на попечении которого находится несовершеннолетнее лицо, не может самостоятельно производить или давать согласие на совершение сделок, которые могут отрицательно повлиять на права подопечного или и вовсе повлечь отказ от них.

Мотивы отказа от участия в распоряжении общей собственностью на приватизируемый дом или квартиру совершеннолетними гражданами могут быть разными: желание впоследствии бесплатно приобрести себе в частную собственность другое жилое помещение, необходимость уступить своё право в приватизации общей собственности, чтобы приобрести взамен другое отдельное жильё или же поучаствовать в другой совместной приватизации, наличие договорённостей с условиями отказа от приватизации общей собственности и другое. Члены семьи, отказавшиеся от своего права участвовать в совместной приватизации жилого помещения, будучи введёнными в заблуждение насчёт своего отказа или не будучи способными понимать последствия своих действий, кроме того, когда собственник (собственники) жилья после проведения процедуры приватизации нарушают какие-либо договорённости с лицом, отказавшимся от своего права,  могут оспаривать соглашение о приватизации данного  жилого помещения в суде (согласно пункту 13 Постановления Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Положения, которые были названы выше, о возникновении права совместной собственности на жилое помещение при приватизации, нарушают некие нормы приватизации объектов жилого фонда, когда-либо имевшие место на любом из этапов осуществления этой процедуры. Статья 12 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» предусматривает, что когда жилое помещение переходит из государственной или муниципальной собственности в порядке приватизации в собственность жильцов, которые там проживают, им также подлежит передача на бесплатной основе общей (либо жилой) собственности с учётом состава их семей, и в пределах нормативов, которые определяются в размере на одного человека, но не менее значений, указанных в самом Законе РФ «О приватизации жилья». Статья 11 этого же Закона устанавливает, что каждый из членов семьи может реализовать право на бесплатную приватизацию только один раз. За ними сохраняется право бесплатно приватизировать любой объект жилого фонда только тогда, когда они ещё не приватизировали ни одного жилого помещения и согласились на приобретение в частную собственность жилья, которое они занимают вместе с остальными членами семьи или только одним членом (согласно пункту 3 Положения о бесплатной приватизации).

Однако поднимается вопрос, что же делать с ситуациями, когда одни члены семьи не приняли участия в приватизации, согласившись на приватизацию другими членами семьи, но в результате этого жилищная собственность была передана с учётом их долей также. Такое положение можно объяснить для тех членов семьи, кто не скован узами брака с приобретателем квартиры или иным участником процедуры бесплатной приватизации. Так как такие члены сами отказались участвовать в приватизации жилого помещения, за ними не может возникнуть право распоряжаться им.

Дело совсем в другом, если в такую ситуацию попадают супруги. Если право собственности в отношении одного из них возникнет, а другого – нет, тогда это будет противоречить нормам статьи 256 Гражданского Кодекса Российской Федерации (нормы института общей собственности супругов). В соответствии с этой статьёй имущество, приобретенное супругами во время брака, попадает в их общую собственность независимо от того, кто именно приобретал это имущество, на чьё имя и за чьи средства, если не определено иного правового режима в отношении данного объекта собственности. Получается так, что когда квартира приватизирована мужем с согласия жены и других совершеннолетних жильцов с учётом общей и жилой площади, которую полагается безвозмездно передать всему составу семьи, то в итоге должно возникнуть право совместной собственности на жильё между супругами, потому как каждый из них уже единожды реализовал право на приватизацию жилой собственности.

Если обосновать противоположный взгляд на сложившуюся ситуацию, это нисколько не убедительно, ведь в таком случае будет иметь место «дарение» - безвозмездная передача имущества. Следует отметить, что действует статья 572 Гражданского Кодекса РФ и поэтому имущество, которое приобреталось одним из супругов в дар, не является совместной собственностью супругов (256 статья ГК РФ от 1994 г.). В случае, который рассматривается нами сейчас, жилая площадь передается бесплатно жильцам квартиры, а значит и правоотношения должны возникнуть в отношении каждого из них. Кроме того, не следует проводить подобные аналогии, поскольку они сходны лишь по одному признаку – безвозмездной передаче собственности на имущество, а в отличие от дарения, приватизация – это всё-таки правоотношения, направленные на замену отношений найма жилого фонда гражданами у государства или муниципалитета правами собственности гражданина на своё имущество, в чём и состоит вся разница.

Приватизация значительно отличается от дарения, их следует отделять друг от друга, хотя существует и ряд общих признаков. Однако ряд отличий более значим, так как происходит изменение отношений собственности в государственном и муниципальном секторе – происходят существенные изменения правового режима жилой собственности, сюда вовлечены государственные органы, призванные управлять жилищным фондом, а также и субъекты, проживающие на данной жилой площади. Назначение приватизации в правовом регулировании значительно отличается от такового в плане отношений дарения. Эта разница между приватизацией и дарением и выделяет процедуру приватизации среди других правоотношений.

«Если в квартире, кроме самого нанимателя, проживают и члены его семьи, то в результате приватизации все они станут сособственниками помещения, а собственность после приватизации станет считаться общей», - сказано в «Комментарии к законодательству РФ о приватизации жилья».

Эти ситуации, рассмотренные нами, появляются и в случае приватизации с частичной оплатой их цены. Даже когда приобретаются квартиры с их полной оплатой стоимости в соответствии с действовавшим ранее Положением о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, как было до принятия Закона о приватизации жилья, однозначно вопрос права собственности решается только между лицами, состоявшими в браке друг с другом, при условии, что они выплатят средства на приобретение жилья. Когда жильё приобретается с частичной оплатой – и те, и другие оказываются в непонятном положении. Здесь можно последовать примеру в отношении супругов из предыдущего случая, но для остальных членов семьи (кроме несовершеннолетних), право возникновения общей собственности пока ещё остаётся необъяснённым законодательством на общероссийском уровне, однако некоторые регионы пытались урегулировать этот вопрос своими силами.

Есть смысл предусмотреть в законодательстве возникновение права общей собственности на жилищную площадь за всеми проживающими на ней членами семьи для сохранения равных прав на неё и после успешного завершения процедуры приватизации. В дальнейшем, право собственности регулировалось бы по гражданскому законодательству.

Sorry, your account does not have access to post comments.